FISCALIDADE E ARRENDAMENTOS: AS NOVAS REGRAS PARA A HABITAÇÃO

A fiscalidade dos rendimentos prediais atravessa uma importante transformação, na sequência das alterações legislativas destinadas a promover o arrendamento habitacional e a aumentar a oferta de habitação. O Decreto-Lei n.º 97/2026 criou um novo enquadramento fiscal, procurando conciliar o interesse dos proprietários com a necessidade de disponibilizar habitação a preços mais acessíveis. Entre as principais novidades encontram-se a aplicação de uma taxa autónoma de IRS de 10% a determinados rendimentos prediais e a criação do Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA).
A aplicação da taxa de 10% constitui uma das alterações mais relevantes. O regime aplica-se aos rendimentos prediais decorrentes de contratos de arrendamento destinados exclusivamente à habitação, desde que cumpridas as condições previstas na lei, nomeadamente quanto ao valor da renda. Para 2026, considera-se moderada a renda mensal que não exceda 2,5 vezes a retribuição mínima mensal, correspondente a 2.300 euros. Para os contratos abrangidos, a tributação do rendimento predial é efetuada à taxa autónoma de 10%, salvo se for aplicável uma taxa mais favorável. O regime produz efeitos relativamente aos rendimentos auferidos até 31 de dezembro de 2029.
Mas a nova arquitetura fiscal não se limita à redução da tributação. O legislador criou também o RSAA, em vigor desde 1 de setembro de 2026, procurando associar um benefício fiscal mais expressivo à prática de rendas acessíveis. Cumpridas as condições previstas no regime, os rendimentos prediais dos contratos abrangidos ficam isentos de IRS ou IRC. Em contrapartida, a renda fica sujeita aos limites definidos pelo RSAA, tendo por referência 80% da mediana dos valores de renda por metro quadrado apurada para o respetivo concelho.
Surge, naturalmente, uma questão prática para o pequeno senhorio: será mais vantajoso optar pelo RSAA ou pela taxa de 10%? Não existe uma resposta única. Se a renda que o mercado permite obter estiver próxima do limite definido pelo RSAA, a isenção total de imposto poderá compensar a redução da renda. Se, pelo contrário, o imóvel permitir uma renda significativamente superior, dentro do limite de 2.300 euros em 2026, a tributação a 10% poderá revelar-se mais atrativa. A decisão dependerá, entre outros fatores, do valor da renda, dos custos associados ao imóvel e do horizonte temporal do investimento.
Esta comparação evidencia uma diferença importante entre os dois regimes. A taxa de 10% permite ao senhorio manter uma maior liberdade na definição da renda, desde que respeitado o limite legal, mas implica tributação sobre o rendimento. O RSAA exige o cumprimento de condições específicas e a prática de uma renda enquadrada nos seus limites, mas, em contrapartida, proporciona uma isenção integral de IRS ou IRC. O proprietário passa, assim, a ter de ponderar não apenas a taxa de imposto, mas o equilíbrio entre o valor da renda e o benefício fiscal obtido.
As alterações introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 97/2026 representam, deste modo, uma mudança significativa no enquadramento fiscal do arrendamento habitacional. A fiscalidade assume uma função que ultrapassa a mera arrecadação de receita, procurando também incentivar determinadas decisões dos proprietários e aumentar a oferta de habitação.
A questão será agora avaliar a eficácia destas medidas: se os benefícios fiscais conseguem traduzir-se em mais oferta de habitação e em rendas mais acessíveis, conciliando o interesse do senhorio com o objetivo da política habitacional.