Isabel Tavares .. Contas Escritas
NOVOS INCENTIVOS FISCAIS AO ARRENDAMENTO EM VIGOR DESDE 1 DE SETEMBRO
16 de setembro de 2026O enquadramento fiscal do arrendamento habitacional sofreu alterações com a entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 97/2026 de 20 de maio. O planeamento fiscal destes rendimentos exige uma análise rigorosa e comparativa entre a retenção liberatória tradicional e o novo Regime Simplificado do Arrendamento Acessível – RSAA, em que resumidamente temos 2 métodos de tributação em IRS:
1. Taxa Reduzida de IRS a 10%, para rendas moderadas
Os contratos de arrendamento habitacional, novos ou já existentes que não se enquadrem nos programas de arrendamento acessível, mas cumpram os critérios de renda moderada, sofreram um acentuado alívio da carga fiscal;
•Âmbito de Aplicação: Rendimentos prediais enquadrados na Categoria F (IRS).
•O Benefício: Aplicação de uma taxa autónoma especial de 10%.
•Limitações: Aplicável a rendas mensais até ao limite máximo de 2.300 euros.
•Duração mínima do contrato: 3 anos, para arrendamento permanente e 3 meses para arrendamento temporário (estudantes).
•Medida transitória, com vigência estipulada até 31 de dezembro de 2029.
2. Isenção Total no Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA)
Em vigor desde 1 de setembro de 2026, o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível surge como o mecanismo mais agressivo de isenção fiscal, eliminando por completo a tributação sobre a renda.
•O Benefício: Isenção total de IRS (para pessoas singulares) ou de IRC (para pessoas coletivas) sobre os rendimentos prediais gerados no âmbito deste programa.
•Critério de Elegibilidade: A renda máxima praticada tem por base 80% da mediana das rendas por metro quadrado divulgadas pelo INE em cada concelho.
•Duração mínima do contrato: 3 anos para habitação permanente e 3 meses para habitação temporária.
•Período de Vigência: Ao contrário da taxa de 10%, este regime não tem data de caducidade prevista, oferecendo estabilidade ao planeamento fiscal.
Como aderir ao Regime Simplificado de Arrendamento Acessível?
Com a celebração do contrato de arrendamento e, garantindo que cumpre os requisitos do RSAA – nomeadamente quanto à renda e à duração – deve o senhorio providenciar os seguintes passos:
1.Comunicar o contrato à Autoridade Tributária, através do portal das Finanças até ao fim do 2ª mês da data de início do contrato;
2.Submeter na plataforma do IHRU a cópia do contrato e o comprovativo da comunicação do contrato às Finanças, até 15 de janeiro do ano seguinte à celebração do contrato.
Após este processo e respetiva validação o IHRU comunica à Autoridade Tributária, até ao final de fevereiro, a adesão do contribuinte a este regime. Cumprido este procedimento, o contrato fica abrangido pelo regime fiscal desde a data em que foi celebrado.
1. Taxa Reduzida de IRS a 10%, para rendas moderadas
Os contratos de arrendamento habitacional, novos ou já existentes que não se enquadrem nos programas de arrendamento acessível, mas cumpram os critérios de renda moderada, sofreram um acentuado alívio da carga fiscal;
•Âmbito de Aplicação: Rendimentos prediais enquadrados na Categoria F (IRS).
•O Benefício: Aplicação de uma taxa autónoma especial de 10%.
•Limitações: Aplicável a rendas mensais até ao limite máximo de 2.300 euros.
•Duração mínima do contrato: 3 anos, para arrendamento permanente e 3 meses para arrendamento temporário (estudantes).
•Medida transitória, com vigência estipulada até 31 de dezembro de 2029.
2. Isenção Total no Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA)
Em vigor desde 1 de setembro de 2026, o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível surge como o mecanismo mais agressivo de isenção fiscal, eliminando por completo a tributação sobre a renda.
•O Benefício: Isenção total de IRS (para pessoas singulares) ou de IRC (para pessoas coletivas) sobre os rendimentos prediais gerados no âmbito deste programa.
•Critério de Elegibilidade: A renda máxima praticada tem por base 80% da mediana das rendas por metro quadrado divulgadas pelo INE em cada concelho.
•Duração mínima do contrato: 3 anos para habitação permanente e 3 meses para habitação temporária.
•Período de Vigência: Ao contrário da taxa de 10%, este regime não tem data de caducidade prevista, oferecendo estabilidade ao planeamento fiscal.
Como aderir ao Regime Simplificado de Arrendamento Acessível?
Com a celebração do contrato de arrendamento e, garantindo que cumpre os requisitos do RSAA – nomeadamente quanto à renda e à duração – deve o senhorio providenciar os seguintes passos:
1.Comunicar o contrato à Autoridade Tributária, através do portal das Finanças até ao fim do 2ª mês da data de início do contrato;
2.Submeter na plataforma do IHRU a cópia do contrato e o comprovativo da comunicação do contrato às Finanças, até 15 de janeiro do ano seguinte à celebração do contrato.
Após este processo e respetiva validação o IHRU comunica à Autoridade Tributária, até ao final de fevereiro, a adesão do contribuinte a este regime. Cumprido este procedimento, o contrato fica abrangido pelo regime fiscal desde a data em que foi celebrado.

